相続した不動産を売却する際の流れとポイント

相続により不動産を取得した場合、売却には相続登記や税金対策など特別な手続きが必要です。また、相続不動産は税制上の特例が適用されることもあり、事前にしっかりと確認しておくことが大切です。今回は、相続した不動産をスムーズに売却するための流れとポイントを詳しく解説します。

1. 売却前に確認すべきこと

相続した不動産は、名義が被相続人（故人）のままになっているため、そのままでは売却できません。所有権を確定させる手続きを事前に済ませる必要があります。また、税金や権利関係の確認も重要です。

① 相続登記の完了が必須

相続した不動産は相続登記（相続人への名義変更）を完了しないと売却できません。2024年4月からは相続登記が義務化され、申請期限は相続開始を知った日から3年以内です。

売却（引き渡し）前に法務局で名義変更手続きを行いましょう。販売活動や契約については故人の名義のままでも行えます。
登記には相続関係を証明する書類（戸籍謄本や遺産分割協議書など）が必要です。

ポイント：登記手続きを司法書士に依頼するとスムーズです。

② 共有名義の場合は同意が必要

相続人が複数いる場合、不動産は共有名義になります。

売却には共有者全員の同意が必要です。
共有者間で意見が分かれると売却が難航することがあります。

対策：共有者間で事前に売却方針を決めておくことが重要です。

③ 抵当権や差押えの有無を確認

被相続人が住宅ローンを利用していた場合、抵当権が残っている可能性があります。

売却前に抵当権抹消登記を行いましょう。
また、固定資産税の滞納などで差押えがされていないかも確認が必要です。

チェック方法：登記事項証明書（登記簿謄本）を取得し、権利関係を確認しましょう。

2. 売却の流れ

相続不動産の売却は、基本的に通常の不動産売却と同様の流れで進めます。

① 査定依頼
不動産会社に査定を依頼し、適正価格を把握します。複数社に依頼すると相場が見極めやすくなります。

② 媒介契約の締結
売却を依頼する不動産会社と媒介契約を結びます。

③ 売却活動と内見対応
広告掲載やポータルサイトで買い手を募集し、内見対応を行います。

④ 売買契約と引き渡し
購入者と売買契約を締結し、代金決済と物件の引き渡しを行います。

3. 売却時にかかる税金と特例

相続した不動産を売却する際には、譲渡所得税が課される可能性があります。ただし、一定の条件を満たすと税負担を軽減できる特例が適用される場合があります。

① 譲渡所得税の計算方法

売却益（譲渡所得）が発生した場合、以下の計算式で税額が決まります。

譲渡所得＝売却価格－（取得費 + 譲渡費用）
課税額＝譲渡所得 × 税率（15.315％～30.63％）

取得費の注意点：
相続不動産の場合、取得費は被相続人が購入時にかかった費用を引き継ぎます。

取得費が不明な場合は、売却価格の5％を取得費とみなします。

② 取得費加算の特例

相続税を支払った場合、相続税の一部を取得費に加算できる特例があります。

相続発生から3年以内に売却した場合に適用されます。
譲渡所得が減少し、税負担を軽減できます。

計算例
売却価格：3,000万円
取得費：1,000万円
譲渡費用：100万円
相続税額：500万円

特例なし
→ 譲渡所得＝ 3,000万円－（1,000万円 + 100万円）＝ 1,900万円

特例適用後（取得費加算）
→ 譲渡所得＝ 3,000万円－（1,000万円 + 100万円 + 500万円）＝ 1,400万円
→ 税負担が軽減されます。

③ 被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除

相続した空き家を売却する場合、譲渡所得から3,000万円を控除できる特例があります。

適用条件

被相続人が暮らしていた戸建住宅
相続後、他の人が利用していない
相続開始から3年以内に売却
相続物件が旧耐震の建物
耐震基準を満たす工事を行うか、更地で売却
売却価格が1億円以下
②など他の特例を利用していない

税額軽減の効果
例：売却価格4,000万円、取得費1,000万円、譲渡費用100万円の場合
→ 通常の譲渡所得＝ 4,000万円－（1,000万円 + 100万円）＝ 2,900万円
→ 特例適用後：3,000万円控除 → 譲渡所得0円（課税なし）

4. 相続物件特有の注意点

不動産を売却する際、まず例外なく買主から売りに出した経緯を聞かれます。そして相続不動産であった場合、亡くなった方がどこで亡くなったかということも聞かれます。不動産会社も把握している範囲で正直に答える義務があります。隠していてもいずれ分かることですので、後からキャンセルや値引きの話が出てくるのを避けるためにも、相続の経緯は詳しく不動産会社に伝えておきましょう。