親などから相続した家を売却した場合、譲渡所得税が発生する可能性があります。
しかし、相続不動産の売却には「3,000万円特別控除」などの優遇措置があり、税金を大幅に軽減できるケースもあります。
本記事では、相続不動産売却時の税金計算方法や節税対策を詳しく解説します。

1. 相続後に家を売却した場合にかかる税金の種類

相続した家を売却すると、以下の税金が発生する可能性があります。

【① 譲渡所得税】

家を売却して得た利益（譲渡所得）に対してかかる税金です。
計算式：

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 + 譲渡費用）

• 売却価格： 売れた金額
• 取得費： 被相続人が購入した際の購入価格（相続時の時価ではなく購入時の価格）
• 譲渡費用： 売却にかかった仲介手数料や登記費用など

譲渡所得に対して以下の税率がかかります。

• 所有期間5年以下（短期譲渡）：約39.63%
• 所有期間5年超（長期譲渡）：約20.315%
  ※所有期間は「被相続人の取得時から計算」されます。

【② 住民税】

譲渡所得税と合わせて、売却した翌年に住民税が課されます。

• 短期譲渡：9%
• 長期譲渡：5%

【③ 消費税】

土地には消費税はかかりませんが、建物部分の売却には消費税が課されます。
ただし、個人間売買では消費税は非課税となります。

2. 相続不動産を売却した場合の税金計算モデルケース

【ケース①】相続した家を売却し利益が出た場合

• 売却価格：4,000万円
• 被相続人の購入価格：2,000万円
• 譲渡費用（仲介手数料など）：100万円

譲渡所得の計算：

譲渡所得 ＝ 4,000万円 −（2,000万円 + 100万円）＝ 1,900万円

税額（長期譲渡の場合）：

1,900万円 × 20.315% ＝ 約386万円

※短期譲渡の場合は約39.63%で約752万円

【ケース②】取得費が不明な場合

取得費が不明な場合は、売却価格の5%を「概算取得費」として計算します。

• 売却価格：4,000万円
• 概算取得費：4,000万円 × 5% ＝ 200万円
• 譲渡費用：100万円

譲渡所得の計算：

4,000万円 −（200万円 + 100万円）＝ 3,700万円

税額（長期譲渡）：

3,700万円 × 20.315% ＝ 約751万円

購入価格が不明な場合、購入価格は売却価格の5％とみなして計算します。したがって購入当時の売買契約書などが残っていないと、ほとんどが譲渡所得になり、多額の税金がかかってしまいます。

3. 節税対策①：「空き家特例」を活用する

相続した家が一定の条件を満たす場合、「空き家特例」を適用でき、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。

【適用条件】

• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋
• 被相続人が亡くなる直前まで住んでいた自宅
• 区分所有建物（マンション）は対象外
• 売却が相続開始から3年経過した年の年末まで
• 売却するとき建物がある場合は一定の耐震性が認められること、もしくは建物を解体して土地だけで売却していること
• 売却価格が1億円以下
• 相続人が売却までその家に住んでいないこと、また賃貸に出していないこと

つまり、相続した旧耐震の家屋を耐震補強するか取り壊すかして3年以内に売却した場合に使える控除です。

例：

• 売却価格：4,000万円
• 被相続人の購入価格：2,000万円
• 譲渡費用：100万円
• 譲渡所得：1,900万円

特例適用後の譲渡所得：

1,900万円 − 3,000万円 ＝ 0円（課税なし）

4. 節税対策②：「取得費加算の特例」

相続税を支払った場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる特例です。

【適用条件】

• 相続税の申告期限から3年以内に売却
• 相続税を支払っている

例：

• 売却価格：4,000万円
• 取得費：2,000万円
• 相続税：500万円
• 譲渡費用：100万円

取得費加算後の計算：

取得費 ＝ 2,000万円 + 500万円 ＝ 2,500万円 譲渡所得 ＝ 4,000万円 −（2,500万円 + 100万円）＝ 1,400万円

5. まとめ

相続した家を売却する際には、譲渡所得税が課されますが、「空き家特例」や「取得費加算の特例」を活用することで大幅な節税が可能です。
相続後の不動産売却は、税理士や不動産会社と連携し、適切なタイミングと方法で行うことが重要です。